EB-5改法观察之四-涨到92.5万，到底影响多大？你还赶得上这班车吗？

EB-5投资款涨价92.5万美元起

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今年国庆前后，EB-5改法出来一版新的草案大纲，也就是被EB5Sir称为2G方案（Grassley & Goodlatte：The last，best and final offer）。

其中，最低投资额更上层楼，起步到了92.5万（乡村项目，或城市贫困区项目）/102.5万美元（城市项目）！按照常见的涨幅百分比，就是乡村和城市贫困区项目涨了85%；城市项目涨了105%，如果城市加上5万美元的某说不清费用，等于涨了115%！

业内之前基本已经默许了80万美元这条线，尽管80万已经很高，但还是在努力消化中。现在的幅度，老肖觉得事情看起来不对了。

为什么提案投资款涨了又涨？

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80万已经喊了很多遍（具体各版提案关于涨价的数字，见老肖之前的文章《EB-5改法观察之（一）：关于涨价》），看起来是各派基本妥协；现在猛涨，背后一定发生了什么。

老肖不了解内幕，斗胆猜测，可能或有二：

一是，与排期有关？

这次改法，并无配额整体解决，只是给了乡村项目和城市贫困地区项目各1500张绿色通道。其余存量申请人和新申请人，仍然面临漫长（且更长）的排期。

对于大陆申请人来说，造成漫长排期的核心原因，是“等待人数过多与配额严重不足”的矛盾；不过，另外还有一个不算小的影响因素，是其他国家（不需要排期）的申请人的插队，这些未来的申请人，因为无排期，I-526获批就会优先去拿绿卡，也就是抢占了当前大陆申请人的宝贵配额。

如果涨价幅度特别大，其他国家未来的申请人会大幅减少，抢占现有申请人配额的情况就明显就相应少了；新递交申请的申请人，也会相应“有所获益”，减少等待时间。

业内还真有这样的提法：既然放开配额很难，干脆就大幅涨价好了，甚至欢迎执行移民局今年提出的135万/180万美元的版本，把后面几年的申请尽可能缩减、把新申请基本暂停，借此让前面的申请正常消化完毕。

纳尼？这么一说，难道来一个“休克疗法”，我们还要感谢这些青天大老爷？！

应该不是这个逻辑啊！或者老肖琢磨，国会大佬们估计是在精明地、尽可能多地利益最大化吧。

二是，觉得中国申请人都不差钱？

前些年EB-5申请的持续火爆，或者让国会大佬们觉得，中国土豪申请人取之不尽用之不竭。

官老爷们卖方市场做久了，思维就有强烈的惯性，以为价格可以随便涨---80万听听好像没啥反对？那咱们就直接上到92.5万美元成不？

而且，如果按照2G的整体方案改法后，城市项目的排期可能长到无法接受，新申请人能做的也就只有乡村和城市贫困地区，set-aside（预留的）3000张配额就算全部用足，也只够1000多个家庭，只有现在每年申请量的1/10。涨价、申请人减少就减少吧，1500张总归用得满吧？

之前老肖发过一张图，是移民局对市场发展趋势的预测，或许侧面佐证了美国国会和移民局对EB-5市场前景的“乐观”看法。

涨到92.5万，申请人真的

“不会少多少”？

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老肖一直听到有业内的朋友说：涨价？

没关系，中国有钱人多得是，北上广深随便卖套房就可以。

老肖在去年的文章《美国EB-5如果涨到80万美元，会发生什么情况呢？》里面，对于大幅涨价的后果，做过一些分析。简单汇总并更新如下：

1. 需要资金量大幅提高

很简单，需要的资金增加了近一倍。金字塔原理，能支付的人当然了。少了多少呢？实话讲，在中国，92.5万美元，七七八八加起来，不到700万人民币，的确会把一部分目前可支配资金不足的人群挤出EB-5门外。

不过，单单从这个因素来说，申请量会有很大的减少，但可能还不是最主要的下降因素.

2. 证明资金来源难度大幅提高

不管是美国国会官老爷、还是国内刚接触EB-5的申请人们，如果不是业内人士，还真不太理解这个事情。

因为美国EB-5，对资金的合法来源证明要求很高，而且还在趋严。根据以往的经验，差不多80%以上的EB-5申请人，是用房产来证明资金来源的，比如用房产抵押贷款、房产销售等。房产抵押或销售，也不是随便一套房子就可以拿来用，得需要“能证明购买时资金来源” 的房产，不是说我今天有套房子、价格超过700万就可以了，还得用足够的文件证明，当时购房的款怎么来的？甚至购买的时候，贷款怎么还的？

这里面细节不展开，简单的说，就是房子买的时间越短、需要的房子越多、购房的初始资金越高，就越难满足资金要求。还是以房产价格需要700万人民币为例，如果是用180 m2的房产（一套或两套合计，这已经是放宽了证明难度）来提供资金证明，那么单价就要在大约4万元/m2。

老肖查了一下中国各大一二线城市住宅类房产的平均价格，考虑中心和郊区的价格差距比较大，把均价>3万元/m2的作为相对“容易证明”；均价2.4-3万元/m2作为“不容易证明”；均价1.6-2.4万元/m2作为“比较难证明”（因为4万/m2的单价，放在均价较低的城市，可能是很贵的房产，就有可能购买时间不是很长、或者申请人年龄相对比较大、已经不是当前EB-5移民的主流等等）；均价低于1.6万元/m2作为“极难证明”。

老肖承认，这个划分的标准的确很粗糙，但我们重点是看趋势。

粗略结果如下：

容易证明资金来源的城市：

北京、上海、深圳、厦门，广州

不容易证明资金来源的城市：

三亚，杭州，南京，福州，天津

比较难证明资金来源的城市：

珠海，陵水，温州，武汉，廊坊，苏州，青岛，石家庄，济南

极难证明资金来源的城市：

当然就是其他城市了，即使是郑州、南昌、合肥这样的省会城市和宁波、无锡这样比较富有的城市，能通过房产来证明涨价后EB-5要求的人群，估计也非常少·····

上面的城市里面，还有一些人口基数不高，潜在移民申请人实际上也很少。

所以，只是考虑“资金来源合法证明的难度大幅提高”这个因素，很多城市的EB-5申请人也将极度下降。即使是这些发达大城市，证明资金来源的难度也同样增加很多、让一些人望而却步。另外，当前对房价严格调控的影响下，房价上涨的空间短期内也非常有限，短期内新申请人的增长量也不会很乐观。

3. 换汇转款难度增加

涨价后，不仅仅证明资金来源变难了，EB-5还需要证明“资金的投资路径也是清楚合规的”，既不能有缺失、也不能被“污染”，每一笔换汇转款的过程都要清楚、有依据；另外，美国移民局实际上今年已经提高了这方面的审核标准。

再考虑大环境下，外汇管制的强化、开立境外账户的难度、CRS造成的恐慌性影响等因素，换汇转款这个因素，也会吓退、逼退不少人。

4. 绿卡相对吸引力降低

按照经济学的原理，世界上，绝大部分看得见的东西是“有价钱”的。

（权且去掉风险等因素、只考虑主要环节，把办理EB-5抽象成一个付出投资来获取绿卡的市场行为）巴菲特说，人们付出的是价格，得到的是价值。一个理性人，为什么会出钱买一个东西，肯定是“价值高过价格”。价值和价格之间的差距，就是“消费者剩余”。消费者剩余越多，购买的动力越大。消费者剩余如果低到一定程度，人们购买的动力就大幅减少，甚至没有人购买。

美国绿卡，诚然很有吸引力，但中国的方方面面现在进步也很快。只是在某些不可多说的地方，还是有明显的差距。如果获得绿卡的收益（“价值”）和投入的资金（“价格”）之间，差距很大，人们当然趋之若鹜。但如果收益不变，所需资金及成本（需要考虑机会成本和各种隐性成本）大幅提高，吸引力肯定会明显下降。

所以，如果改法大幅涨价、增加40多万美元，很多朋友不是一定拿不出，但会反复掂量：为什么要多拿这么多钱？是不是一定值得这么做？有没有替代方案？

加上一旦改法完成、靴子彻底落地，那原先着急的也不着急了、慢慢等，观望情绪会更严重。这一因素，也会将一部分意向人群挤出EB-5的市场。

各方会满意吗？

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申请人：

当然不满意，

但是如果想移民美国，恐怕没什么更好的选择，其他一些类别，要么需要很高的条件，要么有隐性的门槛。（包括有一些非常不规范的做法，老肖建议各位朋友慎重，真的永远比假的靠谱，移民局的审核也越来越紧呢。）

如果不差钱、正好还想多投点，那就可以等到新法落地。但是大部分投资人可能做不到，或者低估了资金证明的难度。

各个项目方：

城市项目（及背后势力），不但难以在中国大陆再募集资金，还有投资人的排期大幅变长的问题，棘手的很。另外，新草案中提出一个“城市贫困地区”概念，老肖打眼望去，目前符合这一标准的EB-5项目好像几乎没有吧？未来恐怕也很难募集资金，给它的1500个宝贵配额是不是会浪费好几年呢？

乡村项目（及背后势力），因为有专属配额1500张、免排期或短排期，显然是最为受益的。相信中国大陆的申请人，未来大部分都会选择这个类别，但涨价如果这么多，依然会让申请人大幅减少。

老肖注意到，新草案中有个有趣的细节，叫“奢华乡村”（Luxury Rural）项目。这一类别的项目，和城市项目一样不能享受乡村项目的独立配额。这个“奢华乡村”是什么标准？现在还没看到。但看来某些类型的地处乡村区域的项目，不受2G们的待见。

国会改革派：

老肖一直觉得：国会以2G为首的乡村改革派以及背后的势力，无论怎么改，其目的还都不是要把EB-5关停或搞到申请停滞，只是想引导资金到他们希望的领域、把蛋糕重新切分。

但如果国会大佬们坚持“卖方市场”思想，不顾中国这一最大EB-5市场的现实情况，盲目提价，很可能一段时间内遇到EB-5申请极为冷清的窘境，事与愿违啊。

92.5万美元是不是唯一的可能？

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听说各派各力量团队还在努力试图说动2G对方案进行修订，所以上面的Offer是不是“The Last”还很难说，但价格貌似不是他们第一位考虑的议题，签证配额切分和价差，对城市项目造成的巨大负面影响恐怕是他们最关心的。

另外，另外，尽管这次12.8看起来EB-5改法可能性极大，但万一还是没有成功，EB-5很可能会再次延期到明年9.30。这也并非好事情！因为，如果EB-5不改法，明年4月移民局的EB-5改革行政令就会执行；移民局的新规里面，投资额那可是135万/180万美元的起点！这一狮子大开口的数字，估计将无人问津、彻底把EB-5带入“冰河世纪”。这恐怕是所有人都不希望看到的。而且，涨价近3倍还不解决排期，是不是耍XX？

所以，现在EB-5可能进入了“史上最尴尬的境地”。

尽管人微言轻，老肖个人还是抱着良好的期望（幻想？）：

美国国会那些制定政策的官老爷们，通过改法规范EB-5的发展是好的，但多了解一些中国的市场规律，别贪心，调低投资额标准，解决申请人的核心需要，促进EB-5市场良性发展。

对此有同感的业内同仁，如果能一起呼吁，那也是极好的！

不管怎样，EB-5的“50万美元时代”，看来不久将一去不复返了。